건축법상 도로 (건축물 건축시 도로와의 관계 / 개발행위 허가의 조건)

 

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부동산을 매입하는 방법중에서,

1. 건축물이 있는 부지를 매입하는 경우

와

2. 원형지인 농지나 임야를 사서 개발행위허가를 득하여 건축물을 건축하는 경우

도 있습니다.

 

2번 토지 매입 후 개발행위 허가를 받기 위해서는 다양한 요건이 있지만

#도로 와 #배수로 이 두가지 조건이 충족되지 않으면

건축행위를 원칙적으로 허가하지 않습니다.

 

그렇기 때문에 도로에 대해서 알고있어야 할텐데요,

"건축법상 도로"에 대해서 정리해보겠습니다.

 

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건축법상 건축허가에 필요한 도로의 정의

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건축법에 의한 도로의 정의

 

1) 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로로서,

다음의 어느 하나에 해당하는 도로나 그 예정도로를 말합니다.

* 건축법상 도로에서 자동차전용도로는 도로가 아니다. (보행불가)

 

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1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (국토계획법)
2. 도로 법, 사도 법, 기타법령에 의하여 신설 또는 변경에 관한 고시가 된 도로
3. 건축허가 또는 신고 시 시장, 구청장이 그 위치를 지정한 도로
4. 지적상에 포함되어 있지 않은 사실상의 도로인 현황도로가 건축법에서 규정하는 요건을 충족하는 경우에는 도로로 인정하여 건축 허가를 할 수 있다.

 

2) 원칙 (도로접도 의무) : 건축물의 대지는 2m 이상의 도로에 접하여야 합니다.

예외 : 연면적의 합계가 2천㎡ (공장은 3천㎡) 이상인 건축물의 대지는 너비 6m 이상의 도로에 4m 이상 접하여야합니다.

(건축법 시행령 제 28조 대지와 도로의 관계)

 

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건축법상 진입도로 요건

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건축법 시행령 제3조의 3 (지형적 조건 등에 따른 도로의 구조와 너비)

 

1) 원칙 : 진입도로는 도시, 군계획도로 또는 시.군도, 농어촌 도로에 접하여야 합니다.

• 0열 선택0열 다음에 열 추가
• 1열 선택1열 다음에 열 추가

• 0행 선택0행 다음에 행 추가
• 1행 선택1행 다음에 행 추가
• 2행 선택2행 다음에 행 추가
• 3행 선택3행 다음에 행 추가
• 4행 선택4행 다음에 행 추가

셀 전체 선택

열 너비 조절

행 높이 조절

막다른 도로의 구성 (4m도로가 원칙이지만, 막다른 도로의 길이에 따라 완화)
막다른 도로의 길이	도로의 너비
10m 미만	2m 이상
10m 이상 ~ 35m미만	3m 이상
35m 이상	6m이상 (도시지역이 아닌 읍.면 지역은 4m이상)

• 셀 병합
• 행 분할
• 열 분할
• 너비 맞춤
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​위의 표를 그림으로 표현하면 아래와 같습니다.

 

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토지 위에 건물을 짓기 위해서는 관할관청에 허가를 받아야 하는데, 토지에 진입하는 도로가 있느냐 없느냐는 허가의 필수적인 요건입니다.

 

그래서 토지에 진입하는 도로가 없는 맹지나, 도로는 존재하는데 건축법상 요구하는 조건을 갖추지 못한 도로는 건축허가 처분이 나지 않습니다. -> 토지에 건물을 짓기 위해서는 건축법상 요건을 갖춘 진입도로가 존재하거나 진입도로를 개설해야합니다.

 

2) 예외 : 도로 2m 이상 접하지 않아도 되는 예외사항 (건축법 제 44조 대지와 도로의 관계)

 

-> 해당 건축물의 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우

-> 건축물의 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우

-> "농지법"에 따른 농막을 건축하는 경우

 

등이 있습니다.

 

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건축신고나 허가시 진입도로의 조건은 건축하고자하는 대지로부터 공로로 진입 가능한 통로가 있는 경우에는 그 통로를 이용하여 건축허가가 가능하지만, 공로로 진입 가능한 통로가 없는 경우에는 개발행위허가를 통하여 새로이 도로를 개설하여야 합니다.

 

그리고 개인이 소유하고있는 도로인 "사도"를 이용하여 건축허가를 받을수도 있는데요, 이 경우 토지나 도로 소유자의 "대지사용승낙서"를 받아야하는데 무상으로 해주진 않습니다. 사용승낙서를 받았다고해도 추후에 토지소유자가 바뀐다면 승계되지 않기 때문에 분쟁이 일어날 수도 있다는 점 알아두시면 좋을 것 같습니다.