공장 매입시 산업단지와(계획입지) 개별입지의 차이점
안녕하세요 이부장입니다.
오늘은 산업단지(계획입지)와 개별입지의 차이점에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
우선 공장매입에 대해서 설명하기 전에 간단하게 공장설립과 입지선택 정도 짚고 넘어가겠습니다.
공장설립
공장설립은 크게 1.공장입지선정 -> 2.공장설립승인 -> 3.공장건축 -> 4.공장등록 이렇게 네가지의 단계로 진행됩니다.
오늘은 이중에서 가장 첫번째 단계인 공장 입지의 선정에 대한 내용입니다.
공장 설립을 위해서는 입지를 고려하지 않을 수 없습니다. 어디에나 공장을 세울 수 있다면 좋은점도 있지만, 내가 있는 곳 바로 옆에 공장이 들어서는 것은 부정적인 의견이 좀더 높다고 볼 수 있습니다. 그런 이유로 공장이 들어설 수 있는 곳은 제한적입니다.
공장 건축도 중요하지만 건축에 앞서 공장 입지 선정도 매우 중요합니다.
가장 중요한 부분이 공장이 들어설 수 있는지?에 대한 가능성 여부일 것이고, 그 외에도 교통이나 물류 등 여러가지를 고려해야 추후 공장을 운영함에 있어서 발생할 수 있는 손실을 취소화하며 동시에 가장 효율적인 관리가 가능해지게 될것입니다. 공장의 입지에 대한 검토를 다각도로 충분히 시행해 본 후 공장설립을 진행하시기 바랍니다.
공장입지
공장 설립에는 크게 2가지 입지유형이 있습니다. 개별입지와 계획입지(산업단지)입니다.
산업단지 구역 외에서 설립되는 공장입지를 '개별입지'
산업단지 구역 내에서 설립되는 공장입지를 '계획입지' 라고 합니다.
개별입지 (산업단지 외)
공장건축면적이 500제곱미터 이상인 공장설립자라면 '공장설립승인'유형으로, 중소기업 창업기업의 경우라면 '공장 설립계획의 승인'유형으로 공장 설립 승인을 받을 수 있습니다. (공장건축면적이 500제곱미터 미만인 경우도 가능)
계획입지 (산업단지 내)
국가산업단지, 일반산업단지, 도시첨단산업단지, 농공단지에 입주하여 제조업을 하려는 자라면 '입주계약 체결'로 공장설립 승인을 대신합니다.
두가지 옵션의 장단점을 비교하여 투자 목표와 사업 특성에 맞는 곳을 선택하는 것이 중요합니다.
산업단지(계획입지)와 개별입지의 장단점에대해서 알아보겠습니다.
산업단지(계획입지)
계획입지란 국가나 공공단체 민간기업이 공장을 집단으로 설립, 육성하기 위해 일정 지역을 선정하여 계획에 따라 개발한 공장용지를 말합니다.
장점
- 편리한 인프라 : 도로, 철도, 항만, 전기, 수도, 가스 등 공장 운영에 필수적인 인프라가 이미 구축되어 있어 추가적인 투자없이 바로 입주하여 사업을 시작할 수 있습니다.
- 공장설립 절차 간편 : 입자계약으로 공장설립 의제 처리 됩니다.
- 공해업종 입주관리 편리 : 공동 공해방지 (폐기물처리장, 폐수종말처리장 등) 시설의 설치, 운영으로 공해배출업종의 입주가 상대적으로 용이합니다. 개별입지에 위치한 업체의 폐수처리비용보다 월등히 저렴하게 이용이 가능합니다.
- 집단화에 따른 동종,이종 협업 가능 : 공장의 집단화에 따른 상호정보교환, 기술교류, 타 업종간 교류 및 협업화가 용이합니다.
- 세제혜택 : 정부로부터 감면세, 세액공제 등 다양한 혜택을 받을 수 있습니다. (취득세 75%, 재산세 35%, 법인세 100% 4년 + 50% 추가2년)
단점
- 높은 초기비용 (분양가) : 산업단지는 경쟁이 치열하여 토지 분양가가 비싼 편입니다. 특히, 수도권이나 주요 산업지역에 위치한 산업단지는 더욱 높은 비용이 부담 될 수 있습니다.
- 규제 및 관리 : 산업단지는 조성 목적에 따라 단지 내에서 경영할 수 있는 공장의 업종에 제한이 있습니다. 그리고 일정기간 내 매매가 규제되는 "처분제한"이 따릅니다. (산업직접활성화 및 공장설립에 관한 법률 제 29조 1항 참조) 공장 등록 완료신고 전, 또는 후 5년이내 양도시 관리기관에 처분을 의뢰해야 하며, 공고를 통해 처분 (예외적으로 처분 신청 기업이 선정한 자에 매각)이 됩니다.
*매매제한이 되는 공장 : 토지는 매입한 가격 수준으로 매각하고 건물은 감정평가 가격으로 매각이 됩니다.
개별입지
개별입지는 기업들이 개별적으로 공장용지를 개발하는 것을 말합니다.
장점
- 낮은 초기비용 : 최소면적 기준이 없어 필요한 시기와 장소에 부지확보가 가능하며, 산업단지 대비 토지비용이 저렴합니다.
- 처분제한에 관한 규정이 없음 : 공장과 부지의 처분 및 확장이 용이합니다.
- 지가상승으로 가치증식의 효과를 기대 : 주변 개발상황에 따라 지가상승 기회가 상존해 있습니다 .(투자)
단점
- 인허가 복잡 : 공장에 관하여는 "산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률"및 폐기물. 물환경보전. 대기환경보전. 소음진동규제법등이 적용되어 인허가가 다소 까다롭습니다.
- 민원 상존 : 현재나 미래에 대해 민원이 발생하여 분쟁이 날 소지가 상존해 있습니다.
- 세제 혜택 제한 : 산업단지 입주 기업에 비해 세제혜택이 적거나 제한될 수 있습니다.
이미 구축된 인프라와 지원시설을 활용하고 싶다면 -> 산업단지가 적합합니다.
직접 구축하거나 자체적으로 확보할 수 있는 경우, 또는 다소 적은 비용으로 소규모 사업장을 운영하실 경우에는 -> 개별입지를 고려해 볼 수 있습니다.